El índice del alquiler: lo tumbaron en 2019, existe desde 2024 y va por debajo del mercado
El índice estatal de referencia del alquiler se intentó por primera vez en el Real Decreto-ley 21/2018, que el Congreso no convalidó (103 a favor, 243 en contra) y quedó derogado el 22 de enero de 2019. El mandato se recuperó en el RDL 7/2019, el sistema (SERPAVI) entró en vigor en marzo de 2024 y se actualizó en 2026. Existe, pero el Banco de España advierte que no es un índice de precios de mercado y análisis independientes lo sitúan muy por debajo del alquiler real.
Por que importa
El índice se discute como si hubiera aparecido de golpe. La secuencia real —un primer decreto tumbado, un segundo que sí salió, un sistema que tardó cinco años en estar operativo y que hoy queda lejos del mercado— explica por qué 'tener un índice' no equivale a contener los precios.
Linea temporal
Hitos
Primer intento de índice
El Real Decreto-ley 21/2018 incluye, entre otras medidas de alquiler, el mandato de crear un sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler.
El Congreso lo tumba
El Pleno no convalida el RDL 21/2018 (103 a favor, 243 en contra, 1 abstención): votan en contra a la vez PP, Unidas Podemos, Ciudadanos y ERC. El decreto queda derogado.
Segundo intento: el mandato vuelve
El Real Decreto-ley 7/2019 recupera la creación del sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler.
La ley hace vinculante el índice
La Ley 12/2023 convierte el índice en límite obligatorio para los grandes tenedores en zonas tensionadas. En el debate, ERC defiende el mecanismo.
El índice se pone en marcha
Entra en vigor el SERPAVI, el sistema estatal de referencia del precio del alquiler. En diciembre, el INE crea además el IRAV para actualizar las rentas en sustitución del IPC.
Metodología y datos actualizados
Una nueva resolución actualiza la metodología y los datos de referencia del sistema estatal.
Promesa vs realidad
Estado verificable
Crear y aprobar un sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler.
Rechazado en 2019, el mandato se recuperó ese mismo año, el sistema (SERPAVI) entró en vigor en 2024 y se actualizó en 2026.
Que ese índice sirva de referencia real para contener el precio del alquiler.
El índice es vinculante para grandes tenedores en zonas tensionadas, pero el Banco de España advierte que no es un índice de precios de mercado y arrastra dos años de desfase; análisis independientes lo sitúan muy por debajo del alquiler real (en Madrid, 13 frente a 25 €/m²).
Pruebas
Evidencia citada
Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler
Sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda.
El primer intento de crear un índice estatal del alquiler estaba en el RDL 21/2018, un decreto que necesitaba la convalidación del Congreso.
Fuente originalSin captura conservada todavia
No convalidación del Real Decreto-ley 21/2018 (Congreso, 22 de enero de 2019)
Congreso · Rechazada · 22 ene 2019
Convalidación rechazada: 103 a favor, 243 en contra, 1 abstención. El decreto se deroga.
El 22 de enero de 2019 el Congreso no convalidó el RDL 21/2018 por 103 votos a favor y 243 en contra; el decreto quedó derogado. Votaron en contra, a la vez, PP, Unidas Podemos, Ciudadanos y ERC.
Fuente originalSin captura conservada todavia
Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler
Creación del sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda.
Tras el rechazo de enero, el RDL 7/2019 recuperó el mandato de crear el sistema estatal de índices.
Fuente originalCaptura conservada · revalidada 25 jun 2026 · sin cambios · 6581a128f899
Pilar Vallugera (ERC) explica cómo funciona el índice en el Pleno
Congreso TV · Pilar Vallugera · 27 abr 2023
Transcripción · registro durable
¿No se han leído la ley? ¡Que solo contenemos las rentas! ¡Que no les vamos a decir que lo alquilen un 50 % más barato! Lo único que hacemos en grandes tenedores es referirnos a un índice, y en pequeños propietarios, vincularlos al contrato anterior.
«¡Que solo contenemos las rentas!… Lo único que hacemos en grandes tenedores es referirnos a un índice, y en pequeños propietarios, vincularlos al contrato anterior.»
En el debate de la Ley de Vivienda, los grupos que la apoyaron presentaron el índice como una contención —no una rebaja— de las rentas de los grandes tenedores.
Fuente originalSin captura conservada todavia
Resolución de 14 de marzo de 2024: aprobación del sistema estatal de índices de precios de referencia (SERPAVI)
Aprobar el sistema estatal de índices de precios de referencia (en vigor desde el 16 de marzo de 2024).
En marzo de 2024 el sistema estatal de índices de referencia (SERPAVI) quedó aprobado y operativo.
Fuente originalCaptura conservada · revalidada 25 jun 2026 · sin cambios · 5812993cb71d
Resolución de 16 de abril de 2026, Secretaría de Estado de Vivienda
Actualizar la metodología y datos de referencia del sistema estatal de índices de precios de referencia.
En 2026 se actualizan la metodología y los datos de referencia del sistema estatal.
Fuente originalCaptura conservada · revalidada 25 jun 2026 · sin cambios · 2a4572c68d22
Índice oficial frente al alquiler de mercado en Madrid (€/m²)
Alquiler en Madrid: índice oficial vs mercado · €/m²
Fuente: Análisis hedónico de A. Pourcelot (ACI) vía idealista (2025); el Banco de España (informe 2024) advierte que el SERPAVI no es un índice de precios de mercado
Un análisis con modelos hedónicos sitúa el índice oficial en Madrid en 13 €/m² frente a 25 €/m² de mercado: alrededor de un 48 % por debajo.
El índice oficial fija precios de referencia muy por debajo del alquiler de mercado, lo que limita su efecto como freno real; el Banco de España añade que no es un índice de precios de mercado.
Fuente originalSin captura conservada todavia
Protagonistas
Caras del debate
Auditoria
Revision y versionado
factual
Revisión editorial inicial
25 jun 2026factual
Revisión editorial
28 jun 2026publicacion
Editor de contexto
28 jun 2026La cifra de la brecha índice-mercado procede de un análisis independiente (modelos hedónicos, vía idealista) y por eso va marcada con confianza media; el contraste institucional lo aporta el Banco de España. La cita es verbatim del Diario de Sesiones (Núm. 265).